Contratos típicos e atípicos de locação: quais as diferenças?

Os contratos típicos de locação têm explicação bem simples. São típicos porque são tipificados em lei, isto é, estão previstos no Código Civil ou em alguma lei. Um exemplo são os contratos de locação de imóveis urbanos e os de incorporação imobiliária. Já o contrato atípico possui algumas peculiaridades que o diferenciam do contrato de locação tradicional. Normalmente, a formalização de um contrato de imóvel entre locatário e locador envolve períodos a longo prazo, referente a um imóvel ou empreendimento personalizado ou construído exatamente para o locatário, da forma como foi solicitado. Um exemplo de contrato de locação atípico é o praticado em shoppings centers, que será apresentado a seguir. 📄

> Contrato de locação de lojas em shoppings

O contrato atípico de locação, principal documento entre as relações dos sujeitos de um negócio, é assim chamado porque guarda elementos típicos da lei de locações e atípicos, porque não apresenta previsão legal específica, dando privilégio ao princípio da autonomia da vontade.😉

As relações jurídicas em shopping center são desenvolvidas por meio dos seguintes sujeitos: proprietário, lojista, associação de lojistas, entidades representativas e, claro, um advogado para alinhar um contrato valorativo para o lojista.🏢

Algumas obrigações fazem parte da atipicidade do contrato, por não serem comuns a outros contratos típicos. Vejamos algumas:👇

  • remuneração pela disponibilização do espaço ou pela espera; ☑
  • pagamento do aluguel mínimo e ou complementar, sendo variável e incidente sobre o faturamento bruto do lojista; ☑
  • pagamento do aluguel dobrado no mês de dezembro; ☑
  • pagamento dos encargos de locação, que é feito por meio de um rateio derivado do Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD) e não pela Área Bruta Locável (ABL), portanto levam-se em consideração as características da loja locada, como localização, mezanino, capacidade de atrair público; ☑
  • contribuição para o fundo de promoções, destinado ao marketing, propaganda, sorteios e eventos que aproveitem ao complexo como um todo; ☑
  • submissão à atividade fiscalizadora do proprietário, com o objetivo de conferir as informações sobre o faturamento que dará base ao aluguel complementar; ☑
  • entre outras.☑

O contrato que é celebrado entre o empreendedor e o lojista pode apresentar semelhança com a locação de imóvel urbano, mas é diferente por algumas particularidades e por sua natureza jurídica. Ele muito se parece com a locação urbana à medida que uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa, no caso espaço, mediante certa retribuição. 📄

> Cláusulas e orientações

Em todo contrato existem cláusulas gerais. São as funções sociais dos contratos, que interfere na liberdade contratual, restringindo o exercício do direito subjetivo das condutas advindas da autonomia privada e, a boa-fé, que se trata de uma regra de conduta obrigatória entre os contratantes.✍

Quando se trata de contratos em shopping center, falamos em uma união de vários contratos, por assim dizer, cada qual com sua função, mas unidos em um único documento.📑 

Portanto, é muito importante um bom relacionamento entre o lojista é o empreendedor. Os empreendedores podem recorrer aos meios fornecidos nas normas gerais, como as normas complementares, o regimento interno, o estatuto da associação dos lojistas e o contrato de locação. Tudo isso serve também para o lojista, para que, junto com seu advogado, esteja atento às questões contratuais.👥

Algumas cláusulas, no entanto, podem ser abusivas. Alguns lojistas se deparam com várias cláusulas ilegais e é nesse momento que o advogado pode fazer a diferença. Em alguns contratos atípicos de locação já foram encontradas a existência de cláusulas com aumentos progressivos dos aluguéis. No entanto, esses aumentos devem ser feitos de forma anual ou conforme o que for estabelecido em contrato.✅

As partes ficam livres, no entanto, para fazer as negociações e para discutir a fixação do aluguel inicial. Caso o lojista perceba que há uma desconformidade com a lei em relação aos aluguéis, o mais urgente é contatar um advogado para reaver os valores pagos, além de adequar o valor do justo locativo. Além disso, o lojista tem direito a tutela antecipada, ou seja, a antecipação dos efeitos de uma sentença, a fim de pagar, imediatamente, o valor correto do aluguel, e não o progressivo.💰

O lojista que assina um contrato de locação deve prestar muita atenção a todas as cláusulas contratuais, principalmente aquelas que dizem respeito ao valor. Fazer a leitura desse documento com um advogado ajuda a evitar problemas futuros e a não cair em pequenas armadilhas que podem passar despercebidas.💻

> Ação renovatória

O direito à renovação do contrato de locação em um shopping tem seu fundamento na proteção do fundo de comércio. Nas locações desses espaços, o locador, no entanto, nem sempre pode recusar a renovação do contrato.🙂

Estando certa a possibilidade de uma ação renovatória para o lojista, é preciso seguir regras e procedimentos que estão estabelecidos por lei, tanto no que diz respeito às normas específicas. quanto às normas genéricas. Quando a renovação for feita, é necessário procurar ajustar a parcela fixa de acordo com a realidade de mercado.✅

Nas locações de imóveis para o comércio, o locatária tem direito à renovação do contrato por igual prazo desde que:🔽

  • o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;✔
  • o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;✔
  • o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.✔

A ação deve ser proposta no máximo em um ano e no mínimo em seis meses antes do término do contrato em vigor. O locatário não pode fazê-la com prazo esgotado, isso é, quando o contrato estiver vencido ou para vencer. O acompanhamento de um advogado com o lojista é indispensável para que as renovações aconteçam da forma mais correta, rápida e sem problemas.😉

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