O IMPACTO DO CORONAVÍRUS (COVID-19) NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL.

A pandemia do coronavírus (COVID-19) trouxe uma série de incertezas, com reflexos imediatos na economia. As consequências são ainda imprevisíveis.

O Brasil está sob estado de calamidade pública e a maior parte dos estados e capitais decretaram estado de emergência, com a recomendação de quarentena, em obediência às diretrizes do Ministério da Saúde. O Estado do Paraná e o Município de Curitiba determinaram, primeiramente, o fechamento de shopping centers, vilas gastronômicas, salões de beleza, academias, bares e casas noturnas. Posteriormente, o Governo do Estado deixou a cargo da iniciativa privada a suspensão dos serviços e atividades reputadas como não essenciais.

O Decreto Estadual se valeu do mesmo conceito do Decreto Federal para definir os serviços e atividades essenciais, como sendo aqueles indispensáveis ao atendimento das necessidades inadiáveis da comunidade, assim considerados aqueles que, se não atendidos, colocam em perigo a sobrevivência, a saúde ou a segurança da população.

Ainda que não haja uma proibição expressa de suspensão às lojas e restaurantes de rua, os proprietários se viram obrigadas a fechar as portas, tendo em vista a inviabilidade de manter a operação em funcionamento normal, o que apenas agravaria o prejuízo já experimentado em razão do isolamento, diante do potencial de contágio do novo coronavírus. Há notícias inclusive de alguns restaurantes estão sendo hostilizados em redes sociais por se manterem abertos, em razão de não colaborarem com a recomendação de quarentena.

Trata-se, evidentemente, de uma situação de caráter extraordinário e imprevisível, que claramente se enquadra no conceito de força maior ou de caso fortuito, por ultrapassar a esfera do risco da própria atividade econômica, ressalvada a hipótese de previsão contratual expressa e específica a esse respeito, o que parece improvável.

Nesse diapasão, o Superior Tribunal de Justiça possui firme entendimento no sentido de que “a cláusula rebus sic stantibus permite a inexecução de contrato comutativo — de trato sucessivo ou de execução diferida — se as bases fáticas sobre as quais se ergueu a avença alterarem-se, posteriormente, em razão de acontecimentos extraordinários, desconexos com os riscos ínsitos à prestação subjacente” (REsp 849.228/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/08/2010, DJe 12/08/2010).

O isolamento trouxe impactos drásticos ao faturamento desses estabelecimentos, pois até mesmo as encomendas on line e delivery, que representam normalmente um percentual menor da receita, foram substancialmente afetadas. 

Os proprietários dos estabelecimentos em imóveis locados terão dificuldades, portanto, em honrar com o pagamento dos aluguéis e demais obrigações contratuais, estabelecidos em uma situação de normalidade, razão pela qual algumas redes de Shopping Centers anunciaram medidas de isenção ou redução do custo de ocupação. Do mesmo modo, muitos locadores de pontos comerciais entenderam que devem cooperar com os locatários no sentido de zelar pela preservação do negócio do locatário e, consequentemente, da relação locatícia. 

Há, por outro lado, aqueles locadores que não estão considerando a excepcionalidade das circunstâncias e têm se demonstrado inflexíveis, ignorando que a situação exige o reequilíbrio das prestações contratuais diante do cenário extraordinário, que impede o funcionamento normal desses estabelecimentos. 

Seja como for, o ideal é que haja diálogo entre as partes, minimizando as probabilidades de conflito judicial. O locatário pode levar ao proprietário do imóvel todas essas ponderações inclusive por notificação extrajudicial, na expectativa de que a questão seja tratada com o esperado bom senso. 

A situação clama por um dever de cooperação com os interesses alheios, dentro do imperativo ético-jurídico de solidariedade e responsabilidade contratual. O locador deve entender que a sua colaboração pode ser fundamental para a preservação do contrato, prevenindo litígios longos e onerosos, bem como evitando, em última instância, a vacância do ponto comercial. É válido supor que, na hipótese de rescisão do contrato, o locador encontraria sérias dificuldades no reaproveitamento econômico do imóvel diante imensa oferta de imóveis para locação comercial e principalmente em face da recessão anunciada. 

O reequilíbrio pode ser alcançado pela concessão de descontos, prazos de carências, suspensão dos pagamentos ou até a mesmo pela isenção do aluguel por determinado período, com o afastamento de multas e outras penalidades, mediante livre convenção pelas partes ou pela mera liberalidade do locador, cuja postura de inflexibilidade poderá lhe custar prejuízos ainda não vislumbrados e provavelmente maiores do que os advindos de um aditivo contratual temporário, portanto.

Situações semelhantes já foram objeto de análise pelos tribunais brasileiros durante a epidemia H1N1, por exemplo, caracterizada como fato superveniente e extraordinário. Os precedentes endossam o entendimento de que uma epidemia pode se inserir nas hipóteses de força maior ou de caso fortuito, o que se dirá de uma pandemia com estas proporções. As consequências da disseminação do novo coronavírus quebraram o equilíbrio econômico dos contratos, dificultando sobremaneira o cumprimento da prestação imposta a uma das partes.

O art. 317 do Código Civil consagra a teoria da imprevisão e autoriza a intervenção judicial, mesmo que não se possa falar em vantagem excessiva para o locador ou em lucro exorbitante, pois não há dúvidas de que se trata de uma situação excepcionalíssima que impõe a aplicação do Código Civil, de modo cogente. Com base nesse dispositivo, a análise das condições concretas do negócio em face das circunstâncias exclui o perigo de um julgamento fundado apenas em considerações de ordem subjetiva. 

Diante da resistência do locador, portanto, o desequilíbrio poderá ser corrigido pelo juiz, a pedido da parte lesada, conforme expressamente disposto nos artigos 317, que assim dispõe:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. 

Em comentários à referida norma legal, a Professora JUDITH MARTINS COSTA frisa a necessidade de aplicação do instituto, como forma de manutenção da igualdade entre as partes, que é a norma do art. 5º, caput, da Constituição da República:


Daí a necessidade de o estado, por meio do juiz ⎯ e fundado em considerações de justiça social ⎯ intervir na economia da relação obrigacional, adaptando-a ao contexto econômico-social no qual se desenvolve dinamicamente, a fim de cumprir sua função de produção e intercâmbio de produtos, serviços e direitos.

(…) É precisamente o que ocorre com a concreção e interpretação do art. 317: no seu momento aplicativo, o intérprete deve levar em conta os princípios que orientam a ordem econômica, traduzidos no solidarismo ou na socialidade antes apontados e que, no campo contratual, encontram maximização, por via da boa-fé, no princípio do equilíbrio contratual, do qual decorre o dever de re-equilibrar o contrato. É justamente esse direcionamento hermenêutico que deve incidir na análise das condições de incidência da regra ora comentada.” (Comentários ao Novo Código Civil, Volume V, Tomo I, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2003, pp. 247/248)

A configuração do fato extraordinário e imprevisível dispensa obviamente a observância do artigo 19 da Lei nº 8.245/91, que trata do ajuste do preço do aluguel ao de mercado após o prazo de três anos. Não há qualquer incompatibilidade com a norma do art. 317 do Código Civil, especialmente quando, no caso concreto, houver uma situação de força maior ou caso fortuito (Código Civil, art. 393). Antes mesmo da vigência do Código Civil de 2002, a jurisprudência pátria já se posicionava pela possibilidade excepcional da revisão judicial com base na teoria da imprevisão, desconsiderando-se o prazo trienal estabelecido pela Lei do Inquilinato, válido para hipótese distinta.

O locatário poderá, portanto, invocar a tutela jurisdicional para pleitear a revisão judicial do contrato por período a ser determinado  pelo juiz ou até que perdure a recomendação de suspensão das atividades comerciais, com pedido de tutela provisória de urgência (art. 300, do CPC) fundamentado na imprevisão e em virtude de força maior ou do caso fortuito (art. 313 e 393, do Código Civil), bem como nos princípios da cooperação, proporcionalidade e razoabilidade, preconizados pela boa-fé objetiva e pela função social do contrato (arts. 421 e 422, do Código Civil), no sentido da preservação dos interesses econômicos e sociais envolvidos.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

ENDEREÇO

Rua Voluntários da Pátria, 400, 19º andar Praça Osório - Curitiba, PR

© 2020 Ling Virmond Advogados Associados – Todos direitos reservados. Desenvolvido por 3MIND.

Open chat